Investimento imobiliário – Como investir em imóveis?

Investir em imóveis pode ser bastante rentável. É certamente muito interessante e desperta muita curiosidade. Mas como ganhar dinheiro no investimento imobiliário? Neste guia iremos introduzir o imobiliário como classe de ativos para investimento e abordar os principais conteúdos que precisa de conhecer para se iniciar como investidor.

Porquê investir em imóveis?

O investimento imobiliário tem um conjunto de características que o tornam um investimento particularmente interessante. Destacamos algumas destas características:

1. Ativos tangíveis – Os imóveis são um ativo tangível. Podemos apalpar. Ver. Acompanhar de perto. E esta característica faz com que o avaliemos como algo menos arriscado, talvez porque o conhecimento reduz a sensação de risco.
2. Ativos imóveis – Como o próprio nome indica, os imóveis não se podem mover. Logo, são ótimos ativos para dar como garantia num empréstimo junto da banca. Assim, facilmente conseguimos financiamento barato para comprar um imóvel para investir, o que nos permite alavancar retornos e investir mesmo tendo muito pouco dinheiro disponível.
3. Valor intrínseco – Uma casa tem sempre um valor intrínseco. No prior das hipóteses podemos ir viver para esse ativo, pelo que podemos dizer que nunca perde todo o seu valor. Pode desvalorizar, mas tem sempre valor. Se for um ativo de qualidade, deverá ter pessoas interessadas em morar nos imóveis, especialmente numa altura em que não há oferta para tanta procura.
4. Acompanha a inflação – O valor dos imóveis tende a acompanhar a inflação. É certo que podemos ter momentos de desvalorização a que se seguirão momentos de grande valorização. No entanto, na generalidade dos mercados, o preço dos imóveis tende a acompanhar a inflação em prazos alargados, o que acaba por permitir pelo menos a manutenção do poder de compra do investidor.

Sugerimos que leia o artigo que escrevemos sobre quais as vantagens do investimento em imóveis que dá mais algum detalhe sobre este tópico.

Por onde começar o investimento imobiliário?

O primeiro passo no investimento imobiliário consiste em vencer a inércia. É verdade, para começar temos de o querer fazer. Realmente. Ser consequentes. Assim, devemos definir:

1. Quais os nossos objetivos com o investimento?
2. Qual ou quais as estratégias que queremos seguir?
3. Quais os mercados que queremos dominar?

A resposta a estas 3 perguntas irá permitir definir uma estratégia e fazer planos, passo prévio para iniciarmos o nosso percurso enquanto investidores. Para o ajudar, sugerimos que vejo o vídeo sobre como começar a investir em imóveis.

Quais as estratégias de investimento imobiliário?

Existem diferentes modalidades ou estratégias para investir em imóveis, apresentamos de seguida 3 estratégias, as duas primeiras mais conhecidas e a terceira menos popular, mas nem por isso menos rentável:

1. Compra para revenda, conhecida por Fix and Flip. Uma estratégia ideal para quem quer ganhar dinheiro rapidamente. Envolve encontrar boas oportunidades (não abundam), eventualmente fazer algumas obras de melhoria e revender a um preço mais elevado. Está mais dependente do nosso trabalho, do nosso conhecimento e do preço de mercado;
2. Compra para arrendamento, a estratégia que preferimos. Uma estratégia para quem quer acumular riqueza num prazo mais alargado. Costumamos dizer que quem compra para arrendar, especialmente com recurso a um bom crédito habitação, nunca perde dinheiro.
3. Compra de casas arrendadas, uma estratégia que permite comprar imóveis já arrendados e que, por isso, acabam por ter um preço mais baixo. Por norma, temos casas com rendas antigas com grandes descontos, sendo o retorno conseguido em prazos mais alargados. Sugiro a leitura de um caso prático, onde falamos do primeiro investimento imobiliário de um dos sócios da Reorganiza.

Passos para ganhar dinheiro no imobiliário

Fizemos um vídeo em que detalhamos 5 passos para ganhar dinheiro no investimento imobiliário que sugerimos que veja. De forma resumida, falamos de 5 passos simples:

1. Determinar o rendimento do imóvel, tanto o atual como o potencial;
2. Calcular as despesas do imóvel;
3. Determinar o rendimento líquido, que na prática é o rendimento menos as despesas que temos;
4. Calcular o custo financeiro, caso tenhamos recorrido a endividamento para fazer a compra;
5. Calcular a Yield do investimento, que relaciona o retorno líquido de custos com o investimento que realizamos. Neste campo, falamos da Yield total e da Yield dos capitais próprios, e será interessante perceber o impacto que o endividamento tem no retorno que obtemos.

Como avaliar o retorno do investimento em imóveis

Investir em imóveis é um investimento que deve ser comparado com outras classes de ativos. Esta comparação deve ter em conta a relação entre o retorno que obtemos e o risco que corremos. Assim, preparámos uma vídeo onde mostramos como avaliar o retorno do investimento em imóveis, tendo em consideração os 5 passos que referimos acima.

De forma simples, o investir em imóveis tem a vantagem de nos proporcionar uma renda potencialmente muito interessante (temos imóveis com yields acima de 10%, se bem que o mais razoável atualmente são yields na casa dos 4%-5%) ao mesmo tempo que goza do potencial de valorização do imóvel. Claro que a decisão de compra é hoje em dia mais difícil porque os imóveis estão com valores bastante inflacionados, embora nos pareça que não vão baixar (já que não construímos muitas casas em Portugal).

Quais os impostos no imobiliário?

Quem investe, como quem respira em Portugal, tem de pagar impostos. Assim, temos um conjunto de impostos na compra (IMT, imposto do selo), impostos na manutenção do imóvel em nossa posse (IMI, AIMI) e impostos sobre as rendas ou sobre as mais-valias.

Dominar a fiscalidade do imobiliário é fundamental para que consigamos otimizar os nossos rendimentos. Implica estar atento à legislação, que está em constante mutação. E ter o apoio de um bom contabilista. Para o ajudar, fizemos um vídeo com um fiscalista da Eversheds Sutherland sobre fiscalidade no imobiliário e montámos um escritório de contabilidade especializado neste tipo de negócios. Não deixe de nos consultar para perceber o melhor enquadramento para o seu negócio. E já agora, será que vale a pena montar uma empresa para investir em imóveis? Talvez sim… talvez não compense. Depende da dimensão e da sua ambição.

Como é o financiamento para compra de imóveis de investimento?

A escolha do melhor crédito para investir em imóveis depende da sua escolha entre investir em título particular ou criar uma empresa para o efeito:

1. Crédito habitação – Permite alargar o prazo do investimento para perto de 30 anos e baixar a taxa de juro. Torna-se um financiamento barato e com uma prestação mensal potencialmente bastante baixa. Aliás, a taxa de juro tende a ser mais baixa do que a yield do investimento;
2. Crédito Empresa – Os prazos são mais curtos e as taxas de juro mais elevadas. Permite deduzir os juros como despesa, abatendo assim no imposto sobre os lucros.
3. Crédito hibrido – Alguns bancos permitem financiar um imóvel em nome particular dando como garantia um imóvel de uma empresa. Uma solução que pode ser interessante para alguns investidores.

Guia do Investimento Imobiliário

Fruto de vários anos e de várias operações de compra para arrendamento, decidimos escrever um livro para servir de guia do investimento imobiliário. Poderá consultar e ficar a par de todos os conteúdos que necessita para dominar esta classe de ativos, sendo certo que nada vence a experiência. Ao iniciar o seu caminho, vai certamente aprender que o imobiliário não é um bicho de sete cabeças e que é até bastante simples. Por outro lado, sugerimos que assista à nossa masterclass sobre investimento imobiliário.