Com a entrada em vigor do Programa Mais Habitação surgiram novas regras de reinvestimento de mais valias obtidas pela venda de um imóvel. E se as aplicáveis à venda de casas de férias podem ser vantajosas para si, o mesmo pode não acontecer na venda da sua casa de habitação própria e permanente.

Mas o que muda afinal? Nós explicamos.

As condições para isenção de pagamento de mais valias obtidas por vendas de imóveis mudam

Com a entrada em vigor da Lei 56/2023 a 7 de outubro existem novas regras de reinvestimento que conferem isenção do pagamento de mais valias resultantes de venda de imóveis:

• de habitação própria e permanente
• de habitação secundária
• ao Estado

1 Isenção de mais valias resultantes de venda de habitação própria e permanente

Até à entrada em vigor da nova lei, o ganho que obtivesse pela venda da sua casa de habitação própria e permanente (depois de amortizado o crédito habitação subjacente, caso houvesse), estava isento do pagamento de mais valias em sede de IRS se o reinvestisse na compra e outro imóvel para o mesmo fim, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

Ora com a entrada em vigor da nova lei, esta isenção só se aplica desde que o imóvel tivesse sido de facto habitação própria e permanente pelo menos durante os 24 meses anteriores à venda. Ou seja, se durante os 24 meses antes da venda fosse sempre o domicílio fiscal. Por isso, se para obter um lugar de estacionamento junto à casa dos seus pais, tiver mudado temporariamente o seu domicílio fiscal para lá, deixa de estar isento do pagamento de mais valias ao vender a sua casa.

2 Isenção de mais valias resultantes de venda de habitação secundária

Se vender um outro qualquer imóvel pode passar a estar isento do pagamento de mais valias mas só em determinadas condições.

De facto, o artigo 50º isenta do pagamento de mais valias em sede de IRS, os ganhos que resultem da venda de imóveis (ou terrenos destinados à construção) destinados a segunda habitação desde que:

• O valor do ganho seja aplicado na amortização total ou parcial de capital de crédito habitação de casa de habitação própria e permanente do proprietário da casa ou de um descendente (filhos ou netos)
• A venda seja feita (ou tenha sido feira) de 1 de janeiro de 2022 a 31 de dezembro de 2024
• A amortização seja feita nos três meses seguintes à venda. Ou no caso de vendas ocorridas até à entrada em vigor da lei, até 7 de janeiro de 2024

Apenas é importante que saiba que:

• No apuramento das mais valias não se exclui o valor que possa ter utilizado para liquidar um eventual crédito habitação que haja sobre o imóvel. Ou seja, neste caso o valor das mais valias é o valor a venda deduzido do valor da compra e eventuais comissões de agências imobiliárias
• se o valor das mais valias obtidas for superior ao montante de crédito que amortizar, sobre o excedente tem de pagar mais valias
• as finanças podem pedir o comprovativo da amortização que fez, pelo que convêm guardar o documento que o banco lhe entregar pelo prazo de 5 anos.

É também importante saber que reinvestir esta mais valias na compra de casa de habitação própria e permanente não dá direito a isenção. Esta aplica-se só a amortização de capital de créditos já em curso.

3 Isenção de mais valias resultantes de venda de imóveis ao Estado

Também está isento do pagamento de mais valias se vender um imóvel o Estado. Mas note que esta isenção não se aplica se:

• O seu domicílio fiscal for em país com regime fiscal mais favorável
• Se os ganhos resultarem de alienações onde exerceu o direito de preferência