A compra e venda de imóveis tem associado um conjunto extenso de impostos e nunca é de mais procurar soluções para otimizar a sua fatura fiscal. Neste artigo damos a conhecer a entrevista que fizemos na JE TV a Bruno Arez Martins, sócio da sociedade de advogados Eversheds Sutherland.
O que significa uma mais-valia na venda de um imóvel?
Uma mais-valia é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição de um imóvel e é esta diferença que está sujeita a tributação. No entanto, existem fórmulas de cálculo para determinar cada um destes valores:
- Valor de aquisição – Corrigido por um coeficiente de correção monetária, que será em tudo idêntico à lógica da inflação. Ou seja, se a casa custou €100 e se o coeficiente é de 1%, teremos um valor de aquisição ajustado para €101.
- Como tratar os custos de aquisição e revalorização do imóvel – Estes custos têm um impacto no cálculo da mais-valia, mas deverão ser devidamente comprovados (sim, temos de pedir faturas das obras que realizamos). Mas atenção que apenas falamos das despesas nos últimos 12 anos.
E o que acontece aos imóveis adquiridos antes de 1989?
Os prédios urbanos adquiridos antes de 1989 não estão sujeitos a qualquer mais-valia aquando da realização onerosa.
Como é calculado o preço de custo de um imóvel herdado?
Quando temos um imóvel herdado, estamos na situação de uma aquisição gratuita, prevendo-se que o valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário, apesar de o imóvel poder ter sido comprado acima desse valor.
Como é calculada a mais-valia no caso de partilhas?
Neste caso existem divergências na doutrina. De acordo com a Autoridade Tributária tipicamente apenas à lugar ao pagamento de mais-valias se houver lugar ao pagamento de tornas.
Qual o conceito de habitação própria permanente?
Como sabemos, se vendermos a nossa habitação própria e permanente podemos ter isenções no pagamento de impostos. De notar que não estamos necessariamente a falar de domicilio fiscal e os conceitos não são iguais. É aconselhável ter o nosso domicilio fiscal na nossa habitação própria e permanente, e devemos ter em conta evitar o abuso fiscal de mudar o domicilio fiscal uns dias antes da venda. Não existindo um prazo mínimo, veja na entrevista qual a interpretação e qual o tempo mínimo de residência naquela habitação.
Qual o valor que temos de reinvestir para ter a isenção?
Podemos reinvestir o valor que quisermos mas a consequência fiscal é diferente. Para ter isenção total da mais-valia temos de existir o valor total de realização do imóvel (se tiver um crédito habitação, deduzir o valor deste). Ou seja, para ter o máximo não basta reinvestir o valor da mais-valia, mas o valor total.
E como é que é com os timings da compra e venda?
O regime do reinvestimento aplica-se numa de duas situações:
- Se vendo o imóvel e depois compro outro, terei 3 anos para reinvestir a mais-valia;
- Se compra o imóvel e só depois vendo a habitação própria permanente, terei dois anos para afetar o reinvestimento
Estas e outras respostas podem ser conhecidas na entrevista que tivemos o prazer de fazer a Bruno Arez Martins. Caso tenha dúvidas deixe na caixa de comentários abaixo que teremos todo o gosto em esclarecer. Já agora, já conhece o nosso livro “Guia do Investimento Imobiliário“? Tem as principais dicas para o ajudar a iniciar ou melhorar o seu caminho no investimento em imóveis.
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